Архитектурные проекты России

Оценка земельных участков: методы и факторы

Оценка земли — это метод оценки и определения справедливой цены или стоимости земельного участка.

Земли можно разделить на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные как в городских, так и в сельских районах. Как правило, земля в городской местности, будь то сельскохозяйственная или несельскохозяйственная, ценится выше, чем сельская земля. Сельскохозяйственные земли, которые являются более плодородными, как правило, ценятся выше, чем бесплодные земли. Несельскохозяйственные земли могут быть классифицированы как жилые, промышленные или коммерческие, и стоимость таких земель в первую очередь зависит от потенциала развития путем строительства над ними соответствующей структуры. Воспользуйтесь услугами оценки земельных участков от компании Системы Оценки, перейдя на https://системыоценки.рф/ocenka-zemel-nyh-uchastkov/.

Теперь давайте сначала разберемся с факторами, от которых зависит оценка земли. Затем мы рассмотрим различные методы оценки земли.

Факторы для оценки стоимости земли

1. Местоположение
Как говорится, в недвижимости свое местоположение, местоположение и местоположение. Самым важным фактором при оценке земли является местоположение земли. Земля в городской местности дороже, чем сельская земля, стоимость земли в центре города выше, чем земли на окраинах.

2. Использование
Коммерческая земля более ценна, чем жилая или промышленная земля. Точно так же жилые и промышленные земли более ценны, чем сельскохозяйственные земли. Следовательно, важно определить использование земли, чтобы оценить ее цену.

3. Размер
Меньшие размеры жилых участков, как правило, приносят более высокую удельную ставку по сравнению с более крупными участками по соображениям доступности. Однако, если земля может быть использована в промышленных или коммерческих целях, большие размеры участка могут потребовать дополнительной платы.

4. Форма
Как правило, квадратные или прямоугольные участки предпочтительнее участков неправильной формы. Следовательно, земельные участки правильной формы требуют более высоких цен.

5. Уровень
Если уровень земли выше, чем прилегающая дорога, будет трудно проложить водопроводные и дренажные линии. Необходимо выкопать дополнительную землю, чтобы сделать участок на разумном уровне. Аналогичным образом, если земля находится значительно ниже уровня дороги, то при засыпке земли будут понесены значительные затраты. Оценивая участок земли, вы должны иметь в виду все такие затраты на выравнивание.

6. Фасад и глубина
Участок с большей шириной, обращенный к улице или дороге, имеет премию. Аналогичным образом, стоимость земли также зависит от ее удаленности от главной дороги. Участок на четвертой или пятой улице от главной дороги стоит намного дешевле, чем тот, который выходит на главную дорогу.

7. Возвратный фасад
Участок с несколькими фасадами имеет преимущество перед участком с одним фасадом. Например. угловой участок или открытый участок с тремя сторонами будут стоить дороже, чем участок только с одной стороной, открытой для дороги.

8. Доступность
Стоимость земли также зависит от ее доступности. Если участок земли не имеет выхода к морю или подъездная дорога недостаточно широка, за него можно будет заплатить гораздо дешевле.

9. Индекс жилой площади
Индекс жилой площади — это отношение застроенной площади к площади земельного участка. Стоимость земли также зависит от общей площади здания, которое может быть построено на участке.

10. Инфраструктура и развитие
Инфраструктура и развитие в непосредственной близости от земли оказывают прямое влияние на цены. Хорошо развитый район, в котором есть школы, больницы, широкие дороги, метро, водоснабжение и электроснабжение 24X7, естественно, будет стоить дороже.

11. Природа почвы
Несущая способность почвы также влияет на оценку земли. Если несущая способность грунта хорошая, стоимость фундамента будет разумной. Однако стоимость фундамента может значительно вырасти, если несущая способность грунта низкая. Следовательно, земля с хорошей несущей способностью почвы будет стоить дороже.

12. Особенности культуры
Здесь зависит от страны. К примеру, многие люди в Индии верят в Васту Шастру. Участки, выходящие на север и Восток, имеют преимущество перед участками, выходящими на Запад и Юг.

13. Обременения
Земельные участки, на которые распространяются права сервитута на воздух, свет или проезд, будут менее привлекательными для потенциальных покупателей, и в зависимости от причиненных неудобств стоимость таких земель снизится.

14. Особые преимущества
Если земля имеет особые преимущества из-за своего местоположения или по какой-либо другой причине, это следует учитывать при ее оценке.

Методы оценки земли

1. Сравнительный Метод
Это самый популярный метод. В этом методе стоимость земли оценивается путем анализа последних цен продажи сопоставимой земли поблизости, корректировки цен с учетом любых различий в размерах, форме, местоположении и других характеристиках. Но этот метод полезен там, где есть активный рынок и цены сделок легко доступны. Эксперт по оценке должен проверить средние цены за эти годы и проверить наличие любых колебаний цен.

2. Метод Разработки
Этот метод используется для оценки стоимости такой земли, которая может быть освоена, чтобы раскрыть ее истинную стоимость. Например. сельскохозяйственные земли после получения изменения в землепользовании (CLU) на жилые могут быть превращены в поселок из жилых участков и многоэтажных зданий. Метод застройки учитывает весь потенциал застройки земли для определения справедливой рыночной стоимости. Важными факторами, которые необходимо учитывать при этом методе оценки земли, являются местоположение, использование, FSI и характер почвы.

3. Метод Распределения
Этот метод предполагает, что в определенных населенных пунктах существует постоянная зависимость между стоимостью земли и общей стоимостью недвижимости. Например. в некоторых местах стоимость земли может составлять 50% от общей стоимости недвижимости. Но это предположение должно быть подкреплено достаточным количеством статистических данных. Этот метод особенно полезен там, где продажи земли ограничены, но продажи застроенной недвижимости легко доступны.

4. Способ Экстракции
В этом методе оценки земли цены за единицу сопоставимой земли извлекаются из застроенной недвижимости поблизости путем вычета оценочной стоимости застроенной территории из цены продажи. Затем значение может быть скорректировано с учетом любой разницы в размере, форме, местоположении и любых других особенностях.

Точность этого метода зависит от качества оценки амортизации застроенной территории. Вот почему этот метод обычно используется только для объектов с недавно застроенными площадями, которые имеют незначительный износ, или для объектов, где застроенная площадь составляет лишь небольшую часть общей стоимости объекта.

5. Метод Капитализации Доходов
Другим методом оценки земли является метод капитализации доходов. Этот метод имеет две подкатегории:

а) Капитализация арендной платы за землю

В этом методе оценки земли оценивается рыночная арендная стоимость земли, а затем капитализируется с использованием рыночной ставки капитализации земли для определения справедливой рыночной стоимости земли. Рыночные ставки арендной платы и капитализации должны приниматься для самого высокого и наилучшего варианта использования земли.

б) Техника Удаления Остатков Земли

В методе остаточной стоимости земли чистый операционный доход, относящийся к земле, выделяется и капитализируется для получения и указания вклада земли в общую стоимость имущества. Необходимо выполнить следующие шаги:

Гипотетически постройте оптимальное здание на земельном участке, т.е. максимально эффективное и эффективное использование во всех отношениях.
Оцените чистый операционный доход от недвижимости в том виде, в каком она была разработана, используя рыночную арендную плату и расходы.
Рассчитайте сумму дохода, необходимую для выплаты надлежащей прибыли по ставке капитализации здания, полученной от продаж.
Распределите оставшийся доход (остаточный) на землю.
Капитализируйте остаточный доход в стоимость земли, используя рыночную ставку капитализации земли.

6. Способ Крепления
Этот метод оценки земли учитывает фасад и глубину участка. Земля с более высоким фасадом будет иметь большую ценность. Кроме того, стоимость земли уменьшается по мере увеличения глубины участка (расстояние от главной дороги). В этом методе площадь делится на пояса с присвоенными значениями в пропорции к стоимости участка на главной дороге. Основная задача этого метода состоит в том, чтобы определить скорость уменьшения скорости движения по мере увеличения расстояния от дороги.

7. Ориентировочная стоимость
Для определения стоимости земли для целей гербового сбора, налога на имущество, налога на богатство и т.д. правительство публикует ориентировочные значения за соответствующий период и местоположение.

Вывод
Вы должны посетить участок и внимательно изучить все доступные документы, чтобы собрать всю информацию, необходимую для оценки земли. В зависимости от имеющейся информации вам следует тщательно выбрать любой из вышеперечисленных методов оценки земли для оценки вашей земли. Вы также можете использовать несколько методов для перекрестной проверки и сравнения оценок. В случае, если вам нужен отчет об оценке, вы должны назначить профессионального эксперта по оценке.