Развитие формата Built-to-Suit в складской, офисной и производственной недвижимости Петербурга
Built-to-Suit (BTS) — это схема строительства объектов под конкретного арендатора или покупателя, при которой девелопер создаёт здание согласно техническому заданию заказчика, включающему планировку, нагрузку на пол, электроснабжение и водоснабжение. После возведения объекта стороны заключают долгосрочный договор аренды или купли-продажи.
В отличие от спекулятивного строительства, где девелопер ориентируется на средний спрос, BTS обеспечивает заказчику помещение, максимально подходящее под бизнес-процессы, а девелоперу — гарантированного клиента ещё до начала стройки. В России формат получил массовое распространение за последние 3–4 года, чему способствовали дефицит качественных площадей и рост онлайн-торговли.
На складском рынке Петербурга BTS развивается уже более десяти лет: к марту 2026 года 20% качественных складских площадей агломерации — это BTS-проекты. С 2019 года наблюдается резкий рост спроса, особенно с приходом маркетплейсов, которые за три года заключили BTS-сделок на 592 тыс. м², превзойдя совокупный результат других отраслей за восемь лет.
Однако часть BTS-зданий была переориентирована в спекулятивные из-за пересмотра планов арендаторов, что привело к избытку предложения и снижению арендных ставок. В 2024–2025 годах сделки BTS всё чаще совершаются в формате купли-продажи, а не аренды, из-за высокой ключевой ставки и удорожания длинных денег.
На офисном рынке BTS остаётся нишевым явлением из-за ограниченного числа якорных клиентов и высоких рисков, вяанных с индивидуальным проектированием. В Москве проблему частично решают оператры сервисных офисов, в Петербурге же такой формат пока не получил широкого развития.
Производственный сегмент становится основным полем для BTS: компании требуют специализированных площадей с нестандартными техническими параметрами — высокой нагрузкой на пол, грузоподъёмным оборудованием, нестандартной высотой потолков и большим объёмом энергоресурсов. При этом рынок испытывает дефицит качественных и современных объектов, что стимулирует собственное строительство с участием девелоперов уже на стадии формирования технического задания.
Роль девелопера в производственном BTS расширяется, он выступает консультантом, помогает сформировать техническое задание, рассчитать бюджет и найти баланс между требованиями заказчика и экономической целесообразностью проекта.
